전 임차인 시설을 내가 원복해야 하나

“그 칸막이는 제가 만든 게 아닌데요.” 명도 협의에서 가장 자주 나오는 말입니다. 전 임차인이 남긴 시설을 지금 임차인이 원상복구해야 하는지는 임대차 분쟁의 단골 주제이고, 답은 한 가지가 아닙니다. 어떻게 인수했는지, 계약서에 무엇이 적혀 있는지에 따라 결론이 갈립니다. 판단의 기준을 순서대로 정리했습니다.

시설 승계의 법적 성격

출발점은 이렇습니다. 원상복구 의무의 기본값은 자기가 변경한 부분을 되돌리는 것이지만, 전 임차인의 시설을 이익과 함께 넘겨받았다면 그 원복 부담까지 함께 승계한 것으로 해석될 여지가 커집니다. 시설을 그대로 쓰며 영업을 시작한 경우가 대표적입니다. 특히 덕트·칸막이·바닥처럼 영업에 실제로 쓴 시설일수록 승계로 보는 시각이 강해집니다.

반대로 임대인이 시설이 있는 상태로 임대를 놓았고 임차인은 그 상태를 임차 목적물로 받은 것뿐이라면, 전 시설의 원복까지 떠안는다고 보기 어려운 방향으로 기울어집니다. 결국 개별 사안의 계약 내용과 인수 경위가 결론을 정하며, 아래 표는 실무에서 통용되는 경향이지 확정 기준이 아닙니다.

권리금 거래와의 관계

권리금을 주고 들어왔다면 상황이 불리해집니다. 권리금에는 대개 시설의 가치가 포함돼 있어, 시설의 이익을 돈 주고 산 사람이 그 부담도 진다는 논리가 성립하기 때문입니다. 전 임차인과 쓴 양도양수 계약서에 시설 목록과 원상복구 부담을 어떻게 적었는지가 첫 번째 확인 지점입니다.

지금 매장을 넘기는 입장이라도 같은 문제가 생깁니다. 양수인에게 시설을 넘길 때 “원상복구 의무도 함께 승계한다”는 문구를 넣고 임대인의 동의를 받아두지 않으면, 몇 년 뒤 그 부담이 나에게 돌아올 수 있습니다. 승계 문구와 임대인 동의, 두 가지가 갖춰져야 넘긴 것이 진짜 넘어간 것입니다.

계약서 특약 확인

임대차 계약서에 답이 이미 적혀 있는 경우도 많습니다. “임차인의 원상복구 범위는 임차인이 신규 설치한 시설물에 한한다”는 특약이 있으면 전 임차인 시설은 원칙적으로 범위 밖입니다. 반대로 “현 시설물 일체를 포함해 원상복구한다”는 문구가 있다면 전 시설까지 부담하는 쪽으로 읽힙니다.

특약이 없다면 지금이 만들 때입니다. 갱신 시점에 전 임차인 시설 목록을 첨부하고 범위를 명시하는 특약 한 줄을 넣으면, 다음 명도에서의 다툼이 사라집니다. 임대인 입장에서도 기준이 명확해지는 일이라 협의가 어렵지 않습니다.

입주 시 사진의 힘

어느 시설이 언제부터 있었는지를 증명하는 가장 강한 증거는 입주 당시의 사진입니다. 계약서가 모호해도, 입주일에 이미 칸막이와 덕트가 있었다는 사진이 있으면 “내가 설치하지 않았다”는 주장의 근거가 생깁니다.

사진이 없다면 다른 기록을 찾아보세요. 전 임차인의 인테리어 공사 이력, 부동산 매물 사진, 계약 당시 중개사가 찍은 사진도 증거가 됩니다. 지금이라도 현재 상태를 날짜가 남는 방식으로 기록해 두면 이후 변경분과 구분하는 기준선이 됩니다.

협의가 안 될 때

임대인이 전 시설까지 전부 원복을 요구하고 협의가 막힌다면, 순서는 감정이 아니라 문서입니다. 계약서·양도양수 계약·입주 사진을 시간순으로 정리해 서면으로 입장을 보내고, 답을 받아 두세요. 그 위에서 존치가 임대인에게도 이득인 항목(에어컨·전기 증설 등)부터 하나씩 범위를 좁혀가는 것이 실무의 타협점입니다.

그래도 좁혀지지 않으면 임대차 분쟁조정위원회 같은 조정 절차를 검토할 수 있습니다. 다툼의 전체 유형과 대응 순서는 원상복구 분쟁 5가지 유형과 대응에 정리되어 있습니다. 범위가 확정된 뒤의 견적 비교는 무료 견적 비교를 이용하세요.