카페 철거, 무엇을 남기고 무엇을 뜯어야 하나

폐업을 앞둔 카페 사장님들이 가장 먼저 하는 고민은 “이걸 다 뜯어야 하나”입니다. 답부터 드리면, 다 뜯는 것이 정답이 아닙니다. 남기면 돈이 굳는 시설이 있고, 남겼다가 분쟁의 씨앗이 되는 시설이 있습니다. 그 경계는 감이 아니라 계약서와 임대인의 계획이 정합니다.

임대인이 원하는 상태부터 확인한다

철거 견적을 받기 전에 임대인에게 확인할 것이 세 가지 있습니다. 다음 임차인이 정해져 있는지, 건물 차원의 리모델링 계획이 있는지, 당분간 공실로 둘 예정인지입니다. 임대인이 어차피 전체 수선을 계획하고 있다면 바닥이나 천장 원복을 생략하는 협의가 가능하고, 이것만으로 견적이 절반 가까이 줄어드는 경우도 있습니다.

주의할 점은 이 협의를 반드시 문자나 서면으로 남겨야 한다는 것입니다. “말로는 괜찮다더니 명도 때 원복을 요구하더라”는 분쟁이 실제로 가장 흔합니다. 어떤 항목을 남기기로 했는지 목록으로 적어 주고받는 것이 가장 안전합니다.

남기면 유리한 시설 — 다음 사람에게 가치가 있는 것

다음 임차인에게 쓸모가 있는 시설은 뜯지 않고 넘기는 편이 서로에게 이익입니다. 철거비를 아끼고, 경우에 따라 시설 양도 대금을 받을 수도 있습니다. 다만 어느 것이든 임대인 동의가 전제입니다.

특히 시스템 에어컨과 전기 증설분은 업종이 바뀌어도 쓰이는 설비라 남는 가치가 큽니다. 반대로 업종 색이 강한 목공 인테리어는 남겨도 받아 줄 사람이 드뭅니다.

양도로 정리할 때는 품목과 금액, 하자 책임을 적은 간단한 양도양수 확인서를 쓰는 것이 좋습니다. 구두로 넘기면 나중에 “고장난 것을 떠넘겼다”는 다툼이 생기고, 임대인 입장에서도 어떤 시설이 누구 것으로 남는지가 문서로 정리돼야 다음 계약이 깔끔해집니다.

반드시 원복해야 하는 시설

협의 여지가 거의 없는 항목도 있습니다. 외부 간판과 어닝, 테라스 확장 구조물처럼 건물 외관에 붙인 것들은 사실상 예외 없이 철거 대상입니다. 건물 미관과 다음 임대에 직접 영향을 주기 때문에 임대인이 양보하지 않는 영역입니다.

내부에서는 임의로 설치한 조적 벽과 가벽, 급배수 이설분, 천장 타공 흔적이 단골 원복 대상입니다. 전기를 증설하면서 분전반을 교체했다면 계약서에 따라 원복 여부가 갈리므로, 입주 때 상태를 찍어 둔 사진이 있는지부터 찾아보시기 바랍니다. 입주 시점 상태가 곧 원복의 기준선이 됩니다.

바(bar) 조적 철거가 견적을 가른다

카페 철거 견적에서 금액이 크게 벌어지는 지점이 바 카운터입니다. 목공으로 짠 바는 해체가 빠르고 폐기물도 가볍지만, 조적으로 쌓은 바는 깨는 작업부터 폐기물 반출, 바닥 보수까지 공정이 전부 무거워집니다.

수도권 기준으로 목공 바 철거는 30~60만원대에서 정리되는 반면, 조적 바에 급배수 배관까지 들어가 있으면 배관 원복과 바닥 방수 보수를 포함해 120~250만원대까지 올라가는 경우가 많습니다. 바 안쪽으로 수도가 들어가 있는지, 배수가 어디로 빠지는지를 견적 전에 확인해 두면 업체별 금액 차이를 해석할 수 있게 됩니다.

다음 임차인을 고려하면 돈이 덜 든다

철거를 늦출 수 있다면 양수인을 먼저 찾아보는 것도 방법입니다. 같은 업종이 들어오면 시설 일부를 양도하고 철거 범위를 줄이는 3자 협의가 가능해집니다. 권리금 거래까지 가지 않더라도 에어컨과 주방 설비 정도는 값을 쳐서 넘기는 사례가 흔합니다.

결국 카페 철거의 순서는 정해져 있습니다. 계약서의 원복 조항을 읽고, 임대인의 계획을 확인하고, 남길 것과 뜯을 것의 목록을 서면으로 맞춘 다음에 견적을 받는 것입니다. 이 순서만 지켜도 불필요한 철거와 뒤늦은 분쟁을 대부분 피할 수 있습니다. 범위가 정리됐다면 상가 원상복구 서비스에서 같은 기준으로 견적을 비교해 보시기 바랍니다.